عرضه، مشکل مسکن را حل نمی‌کند؛ اینکه با افزایش تعداد واحدهای مسکونی می‌توان مسئله مسکن را حل کرد، یک کلیشه نادرست است چراکه به رغم صدور سالانه یک میلیون پروانه ساختمانی در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، مسئله مسکن همچنان پابرجا ماند.

به گزارش صنعت‌‌صنف، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در نشست تخصصی «آینده اقتصاد و تأمین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاست‌گذاری تا سرمایه‌گذاری و تعاونی‌سازی» در حاشیه نمایشگاه بین‌المللی صنعت ساختمان با بیان اینکه تجربه دو دهه اخیر نشان داده است افزایش عرضه مسکن به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل مسکن کشور را حل کند، گفت: هر نوع عرضه‌ای لزوماً به حل مسئله مسکن منجر نمی‌شود و سیاست‌های این حوزه باید بر اساس توان اقتصادی خانوار و نیاز واقعی جامعه هدف طراحی شود.

حبیب‌الله طاهرخانی افزود: این تصور که صرفاً با افزایش تعداد واحدهای مسکونی می‌توان مسئله مسکن را حل کرد، یک کلیشه نادرست است. در دوره‌هایی، به‌ویژه در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، سالانه نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور پروانه ساختمانی صادر می‌شد، اما مسئله مسکن همچنان پابرجا ماند.

طاهرخانی با اشاره به شرایط بازار مسکن اضافه کرد: در سطح کلان لزوماً با کمبود مطلق واحد مسکونی مواجه نیستیم چراکه حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و با کسر حدود ۲.۵ میلیون واحد خانه دوم، نزدیک به ۳۰ میلیون واحد می‌تواند در اختیار خانوار برای سکونت باشد، در حالی که تعداد خانوارهای کشور حدود ۲۷.۱ میلیون خانوار است، البته ممکن است ناترازی هایی نیز در این زمینه در برخی مناطق وکلان شهرها وجود داشته باشد. و بخشی از واحدها به علت فرسودگی امکان ارائه خدمات سکونتی را نداشته یا بعضا در برخی از روستاها رها شده باشند. بخشی نیز خانه های لوکس هستند متناسب با تقاضای بازار عرضه نشده و خالی مانده‌اند.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در واقع، این اعداد به معنای حل شدن مسئله مسکن نیست، زیرا مسئله اصلی دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و استطاعت اقتصادی آنها برای تأمین مسکن است.

وی افزود: تجربه دو دهه اخیر نشان داده است که بخشی از عرضه مسکن فراتر از توان اقتصادی خانوارها بوده است. در برخی دوره‌ها نیز منابع و ظرفیت‌های کشور صرف ساخت واحدهای لوکس شد، واحدهایی که بخش قابل توجهی از جامعه امکان دسترسی به آنها را نداشت و بعضاً سال‌ها خالی باقی ماندند.

راه‌اندازی نظام مسکن استیجاری عمومی

وی با تأکید بر ضرورت تغییر نگاه به سیاست‌های مسکن گفت: نباید سیاست مسکن را صرفاً به مسکن ملکی محدود کنیم. یکی از راهکارهای اصلی برای پاسخگویی به نیاز اقشار کم‌درآمد، راه‌اندازی نظام مسکن استیجاری عمومی و توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای است.

طاهرخانی ادامه داد: مداخلات دولت باید به گونه‌ای طراحی شود که منابع محدود عمومی و بانکی دقیقاً به جامعه هدف برسد و از اختصاص منابع به طرح‌ها و گروه‌هایی که توان استفاده مؤثر از آن را ندارند، جلوگیری شود.

وی با اشاره به تجربه اجرای طرح مسکن مهر گفت: این طرح دو وجه متفاوت داشت؛ وجه نخست، ورود دولت از طریق پرداخت تسهیلات بود که عمدتاً در بافت‌های موجود و فرسوده شهری به رونق ساخت‌وساز کمک کرد. این بخش که مبتنی بر ارائه تسهیلات به خودمالکان بود، در مدت چند سال به نتیجه رسید.

وی افزود: وجه دیگر مسکن مهر، تصدی‌گری دولت در ساخت‌وساز بود که تجربه متفاوتی رقم زد. اینکه دولت به صورت مستقیم زمین را مکان‌یابی کند، پیمانکار انتخاب کند، منابع را مدیریت کند و متعهد به تحویل واحدها باشد، در شرایطی که اقتصاد کشور با شوک‌های متعدد مواجه است، می‌تواند به طولانی شدن پروژه‌ها منجر شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: افزایش قیمت مصالح و فلزات، کاهش توان اقتصادی خانوارها، محدودیت منابع مالی دولت و مشکلات مربوط به تأمین زیرساخت‌هایی مانند آب، خدمات روبنایی و دسترسی‌ها، از جمله عواملی هستند که می‌توانند اجرای پروژه‌های دولتی را با تأخیر مواجه کنند.

طاهرخانی با اشاره به ظرفیت صنعت ساختمان در کشور گفت: با وجود همه مشکلات، سال گذشته بیش از ۶۵۰ هزار واحد مسکونی عرضه شد که حدود ۲۵۰ هزار واحد از تسهیلات شبکه بانکی استفاده کردند و حدود ۴۰۰ هزار واحد نیز بدون استفاده از منابع بانکی و عمدتاً با تأمین مالی بخش خصوصی ساخته شدند.

وی این آمار را نشانه‌ای از تاب‌آوری صنعت ساختمان دانست و افزود: یکی از ویژگی‌های منحصربه‌فرد این صنعت، گستردگی فعالان اقتصادی و نبود انحصار گسترده در ساخت‌وساز است؛ به همین دلیل تعداد زیادی از فعالان اقتصادی در این حوزه مشارکت دارند.

ضرورت حمایت مجلس از اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان

معاون وزیر راه و شهرسازی اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان را یکی از رویکردهای مورد توجه این وزارتخانه عنوان کرد و گفت: انتظار داریم کمیسیون عمران مجلس در این زمینه حمایت کند، چراکه پیش‌فروش می‌تواند از ظرفیت سرمایه‌های بخش خصوصی برای تأمین مالی ساخت‌وساز استفاده کند.

وی افزود: در صورتی که در کنار نظام پیش‌فروش ساختمان، یک نهاد ضمانت‌کننده قوی قرار گیرد و دولت نیز برای عرضه‌کنندگان مسکن استطاعت‌پذیر و واحدهای متناسب با الگوی مصرف، مشوق‌ها و معافیت‌هایی در نظر بگیرد، می‌توان بخشی از مشکلات تأمین مالی و بازار مسکن را در شرایط کنونی کاهش داد.

طاهرخانی تأکید کرد: فعال شدن ظرفیت پیش‌فروش، در صورت ایجاد سازوکارهای مناسب برای تضمین حقوق خریداران و فروشندگان، می‌تواند منابع بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن هدایت و بخشی از محدودیت‌های موجود در تأمین مالی پروژه‌ها را برطرف کند.

وی افزود: بخش مهمی از صنعت ساختمان در کشورهای مختلف به سمت تعمیر، نگهداری، بازسازی و به‌هنگام‌سازی واحدهای موجود حرکت کرده است. ساختمان‌ها پس از ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ سال استفاده نیازمند تعمیر و نوسازی می‌شوند و همین موضوع، تقاضای مستمری برای محصولات و خدمات ساختمانی ایجاد می‌کند.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: محصولاتی مانند تجهیزات ساختمانی، شیرآلات، کاشی، لوازم بهداشتی و دیگر مصالح و تجهیزات ساختمانی، حتی در صورت کاهش سرعت ساخت واحدهای جدید، همچنان بازار و تقاضای خود را خواهند داشت.