خروج سرمایه‌گذاران خصوصی از چرخه ساخت مسکن؛ مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرده که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از 256 هزار میلیارد تومان در سال 1390 به 150 هزار میلیارد تومان در سال 1400 کاهش پیدا کرده است.

به گزارش صنعت‌صنف، شوک‌های ارزی و تورمی باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن شده و در عین حال رشد حدود 22 برابری قیمت ارز سبب رشد حدود 17 برابری قیمت مسکن در طول یک دهه گذشته بوده است. در این بین سازندگان بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌ها پیدا نکرده‌ و به‌‌مرور از بازار رانده شده‌اند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش به وضعیت شاخص‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پرداخته و دلایل افول سیر سرمایه‌گذاری در این بخش را مورد واکاوی قرار داده است؛ این گزارش به سهم 20 تا 40 درصدی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در کشور اشاره می‌کند که نشان‌دهنده اهمیت زیاد مسکن در رشد تولید، اشتغال و شاخص‌های اقتصادی است. درنتیجه نوسانات در بخش مسکن می‌تواند کل اقتصاد را تحت تأثیر قرار دهد.

در گزارش مرکز پژوهش‌ها آمده است: در کشور ما تاکنون نگاه به بخش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن معطوف به تأمین مسکن برای برخی اقشار کم‌درآمد و متوسط بوده و در اساس سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تولید مسکن مورد بی‌توجهی قرار گرفته، همین مسأله باعث شده مسکن ساخته شده برای اقشار کم‌درآمد نیز به علت فشار ناشی از عدم پاسخ به نیاز بخش‌های دیگر جامعه از دسترس این اقشار خارج و به محلی برای سرمایه‌گذاری تبدیل شود. 

سیر طبیعی سرمایه‌گذاری نیز چنین بوده که هرساله به‌دلیل افزایش بوروکراسی اداری و شوک‌های ارزی و تورمی بخش‌خصوصی را نا‌‌امید و ناتوان کرده که در آمار سرمایه‌گذاری این بخش که در ادامه ارائه شده، مشهود است. ساختار بازار مسکن از منظر نگاه سرمایه‌گذاری به‌ علت سختی قوانین و نبود بسترهای قانونی با قابلیت اجرایی دچار چالش بوده و پاسخگوی نیازهای مختلف نیست.

این گزارش در ادامه آورده است که حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان از حدود ۲۵۶ هزار میلیارد تومان به قیمت ثابت سال ۱۳۹۵ در سال ۱۳۹۰ به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. مقایسه سیر سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساخت‌وساز و خالص حساب سرمایه ایران که نمایشگر میزان خروج سرمایه از کشور است، در یک دهه گذشته رابطه مستقیم بین این دو مؤلفه مهم سرمایه‌گذاری در کشور را نشان می‌دهد.

خروج سرمایه از کشور به‌طور میانگین هرساله حدود 10 میلیارد دلار بوده که بیش از پیش چالش سرمایه‌گذاری در کشور را برجسته می‌کند. در کنار این مسأله آمار خرید آپارتمان از سوی ایرانیان، فقط در یکی از کشورهای همسایه میانگین بیش از 600 واحد در ماه بوده است. آن هم در شرایطی که این کشور، ریسک اقتصادی سیاسی بالایی دارد که این خود چالشی دیگر است که در خروج سرمایه اتفاق افتاده است.

در دوره 10 ساله 1391 تا ۱۴۰۰ فقط در سه سال ۱۳۹۳، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ رشد کل سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران، مثبت بوده است. در همین بازه زمانی، فقط طی دو سال رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان مثبت بوده و میانگین نرخ رشد سالانه سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان نیز منفی 5.2 درصد است. این در حالی است که نقدینگی هم رشد داشته، اما مقدار واقعی از افزایش آن وارد بخش سرمایه‌گذاری در ساختمان نشده است.

شوک‌های ارزی و تورمی باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن شده در عین حال رشد حدود 22 برابری قیمت ارز سبب رشد حدود 17 برابری قیمت مسکن در طول یک دهه گذشته بوده است. در این بین سازندگان بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌ها پیدا نکرده‌اند و به‌‌مرور تحت تأثیر این مسئله از بازار رانده شده‌اند.

میانگین ماهانه ساخت مسکن در تهران که همواره نقش مهمی در بازار مسکن کشور داشته نیز سیر کاهشی دارد. لازم به توضیح است مسکن تولید شده در بخش خصوصی در مواقعی که نیاز مسکن وجود دارد (منظور در داخل بافت شهری است) تأمین می‌شود و طرح‌های مســکن مرتبط با دولت در مواضعی کم‌اثر در بازار (خارج از بافت کلانشهرها و شهرهای بزرگ) اجرا می‌شود و کاهش انگیزه‌های بخش خصوصی سرمایه‌گذار برای تولید مسکن سبب تأثیر دوچندان در آینده بازار مسکن می‌شود.

افزایش قیمت‌ها و کاهش سازندگان

وجود دوره‌های رونق کوتاه‌مدت و رکود بلندمدت و چرخه‌های قیمتی در قالب ادوار تجاری و شوک‌های حقیقی و واقعی، بازار دارایی‌ها را متاثر می‌کنند. برخی چرخه‌های تجاری را پدیده‌های طبیعی و برخی آن را نتیجه اقدامات و سیاستگذاری‌های دولتی دانسته‌اند. شوک‌های پولی، حجم نقدینگی همراه با سیاست‌های دولت در حوزه پولی و استحکام بازارهای پولی و مالی و میزان ثبات آنها به شکل چشمگیری بر بازار دارایی‌ها اثر دارند.

به‌دنبال هر رونقی، شرایط رکودی شکل گرفته است؛ چون در دوران رونق درنتیجه افزایش قیمت و سودآوری عرضه افزایش یافته و به‌دلیل پیشی گرفتن تولید از تقاضا و درهم‌تنیدگی و پیوستگی بازارهای مالی در زمان رونق مسکن، دیگر بخش‌های اقتصادی نیز افزایش قیمتی را با تأخیر زمانی تجربه کرده‌اند. درنتیجه افزایش قیمت‌ها قدرت خرید متقاضیان و سازندگان واقعی کاهش یافته است.

همچنین، تأمین مالی در تقاضای مؤثر مسکن نقش بسزایی دارد. در تحلیل بازار دارایی‌ها تأمین مالی و تقویت تقاضا از منظر پوشش هزینه‌های خرید اهمیت ویژه‌ای دارد. در شرایط وجود حباب قیمتی ارزش اسمی مسکن با ارزش‌های بنیادین آن فاصله می‌گیرد. در چنین شرایطی بازار قادر نیست منابع پس‌اندازی افراد را به سمت بهترین نوع سرمایه‌گذاری هدایت کند. حباب ایجاد شده به‌دلیل سیاست‌های اجرایی دولت‌ها، وجود عوامل برونزا، شوک‌های پیش‌بینی نشده، ناپایداری در بازارهای مالی و پولی، بازدهی متفاوت بازارها، ساختار اقتصاد و شدت و ضعف تقاضاهای منطقه‌ای و ضعف قوانین و مقررات در کنترل فعالیت‌های سوداگرانه بروز می‌کند.

عدم پاسخگویی به نیازهای مختلف سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شهروندان، و در مقابل تبلیغات و معافیت‌های مالیاتی و نظام‌های هوشمند و منعطف تأمین مالی در کنار شهرسازی به‌روز و بهره‌گیرنده از پتانسیل‌های طبیعی درکشورهای همسایه توانسته باعث خروج میلیاردها دلار سرمایه‌ای شود که می‌توانست در بازار مسکن داخلی جذب شود.

در عین حال، اعمال سیاست‌های سلبی همچون مصوبه اخیر هیأت دولت در قالب بسته سیاست‌های جلوگیری از خروج سرمایه از کشور، نمی‌تواند زمینه‌ساز جلوگیری از این خروج سرمایه شده و خود باعث تحریک خروج سرمایه می‌شود. در کنار این مصوبه، مصوبه وزارت اقتصاد با هدف تشویق سرمایه‌گذاری خارجی با 100 هزار دلار جهت دریافت اقامت نیز راهگشا نخواهد بود؛ زیرا به سبب نبود بستر مناسب در بخش مسکن، واحد یا ساختمانی که به‌ازای این مبلغ در شرایط فعلی بازار مسکن ایران در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌گیرد، فاقد ارزش‌های مختلف مدنظر این نوع سرمایه‌گذاری در کشورهای مختلف است و مقایسه این مسئله با پیشنهاد در کشورهای همسایه باعث شده نه‌تنها ورود سرمایه خارجی در این بخش صورت نپذیرد، بلکه خروج شدید سرمایه نیز رقم خورده است. در کنار این مسأله به‌تازگی شاهد خروج سرمایه‌گذاران در حوزه ساخت‌وساز نیز هستیم که خود می‌تواند چالش بزرگی برای آینده بازار مسکن در ایران باشد.

باتوجه به رابطه دو طرفه مابین سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی و به تبع آن تأثیر مستقیم افزایش و کاهش هریک بر دیگری بدیهی است که توجه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و شهرسازی سبب افزایش تولید ناخالص داخلی شده و این افزایش دوباره از طریق افزایش در سرمایه‌گذاری، رشد اقتصادی بیشتر را نتیجه می‌دهد. افزایش تولید ناخالص داخلی نیز سبب افزایش درآمد سرانه هر فرد شده که خود سبب کاهش و بهبود دو شاخص اصلی دسترسی به مسکن و دوره انتظار خرید مسکن می‌شود. درواقع تسهیل و ایجاد بستر مناسب برای سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی در بخش مسکن و شهرسازی می‌تواند زمینه‌ساز بهبود شرایط کلی اقتصاد کشور شود. بنابراین در این راستا پیشنهاد تهیه یک بسته جامع سرمایه‌گذاری، تولید و عرضه مسکن ارائه می‌شود.